1月26日上午，中原合肥高新创新家当园封闭式根本举动步伐证券投资基金2023年第四季度古迹解释会于线上举行，出席的管理层涵盖权柄人合肥高新股份、管理机构高创股份，以及中原合肥高新REIT的三位基金经理。
总的来说，2023财年，中原合肥高新REIT出租率呈现整体下行的颠簸周期，经营边界保持承压态势。
得益于运营机构在期内的调度，使得整体经营面虽不及去年同期，但好于往年表现。
先从二级市场的情形看，以1月25日收盘价1.7元每股为基准点，中原合肥高新REIT上市至今已经录得40.35%跌幅，位列家当园REIT产品的第二位。
但这不是该基金一家的问题，全体家当园REITs板块已持续数月下跌。
据不雅观点新媒体不雅观察，此前被成本市场视为“喷鼻香饽饽”的REITs产品，成为2023年表现较差的资产品类之一。
2023财年，已上市的29只公募REITs均匀收益率为-16.5%，仅1只年内收益率为正。
统计显示，自上市至今，产园区REITs均匀收益率为-32.45%，全部跌破发行价。而建信中关村落REIT跌幅最大，系55.66%。
此外，中原合肥高新REIT跌幅超40%、博时蛇口产园REIT、中原和达高科REIT跌幅超过30%，而其他产品同样跌幅超过20%。
数据来源：不雅观点指数整理
不雅观点新媒体理解到，2023年度二级市场对家当园REITs抛售的缘故原由，一方面来自一些上市房企停牌乃至退市、部分工业园区REITs租户退租等，特殊是哲库与软通动力等。
另一方面，与底层资产的年底租户退租、后续招商招租仍需韶光等成分，导致出租率和收入短期颠簸下行。
正是北京软通、上海哲库两个标杆案例均涌现同类“黑天鹅”问题，成本市场开始疑惑家当园区类REITs能否有效搪塞“退租常态化”。
只管涌现了一时的困难，基金基本面仍是市场表现的“压舱石”。
回顾基金过去一年表现时，中原合肥高新REIT基金经理燕莉评价：“整体表现较为稳健，且展现出一定的韧性。”
中原合肥高新REIT的底层资产为“合肥创新家当园一期项目”，地皮利用权面积为14.67万平方米，总建筑面积35.68万平方米。
资家当态涵盖为研发办公楼、配套用房和车库，项目于2011年建成投入运营。根本举动步伐项目共有22栋房屋建筑和3个地下车库，并分别由“高新睿成”和“高新君道”持有。
2023年第四季度，中原合肥高新REIT录得收入2415.7万元，较招募同期预测的完成度为106%。可供分配金额为1923万元，相较招募解释书同期预测数据的完成度为122.5%。
分派率方面，若是按天数进行年化，可以得出四季度分配率为4.98%，较招募解释书预测的4.05%，提升了93个BP。
燕莉坦言：“这个数字在全体家当园公募REITs板块中处于较好的水平。”正因如此，她给予中原合肥高新REIT“稳健且韧性”的评价。
回顾整年，中原合肥高新REIT在第四季度的修复态势还是很明显的。从收入端看，第二季度进入整年收入低谷，下半年保持增长态势，环比增速均在1%以上。
值得把稳的是，该基金第四季度在出租率下行的情形下，实现了收入增长。背后缘故原由是基金管理职员与运营管理机构针对低效的食堂项目进行重新招标，新签约的食堂租金较先前有了较大幅度提升。
出租率方面，四季度下行却十分明显。个中，高新睿成停滞了持续三个季度的出租率增长，于四季度回落至89.16%；高新君道出租率走势与前者相同，但在第四季度回落幅度高于前者，该资产出租率比三季度下滑4.43%，前者仅有1.12%。
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对付出租率颠簸，基金经理刘京虎阐明，中原合肥高新REIT底层项目出租率颠簸处于合理范围之内，家当园区REITs出租率具有一定的积极颠簸性，属于正常征象。
他续指，在春节前后，由于部分客户存在到期，带薪招员的客户则选择在春节后办理入驻手续。针对目前存在的出租率颠簸问题，基金管理人和运营管理机构正在采纳积极方法，坚持出租率水平。
此外，资产运营管理机构合肥高创副总经理田宝亮透露，已经将招商引资事情列入公司各部分的绩效考察之中，充分调动公司全员开展招商引资事情的积极性。
田宝亮分享指出，合肥高创还将逐步完善招商引资的渠道，以做事园区重点企业为根本，开展包括以商招商主动挖掘存量企业的需求；依托自身青创资金情形和正在设立的高新孵化二期基金，加大做事项目和入驻企业的金融支持，保出租的同时吸引外部需求。
此外，还会积极对接省职能部门、科研院所、金融机构、中介做事机构等多方面的潜在招商引资资源，争取项目能够早落户、多落户。
不雅观点新媒体理解到，为了进一提升未来出租质量，中原基金曾与合肥高创沟通，将原来预留确当局招商空间进行了充分开释，将有更多可租赁空间供客户选择，提高客户租赁的成交意愿，从而提高出租率水平。
本次古迹会上，刘京虎明确指出，在开释政府预留的招商空间与优化租赁竞价方案上，已与运管机构合肥高创达成一存问见。
他续指：“就长期存在租赁困难的空间，例如区位比较差的、采光较差的、长期掌握空置的租赁空间，制订了一个比较灵巧的租赁方案，正持续落实当中。”
相较于首批完成扩募的博时招商蛇口家当园REIT、华安张江光大园REIT两只基金，中原合肥高新REIT的扩募动作显得相对缓慢。
基金权柄方合肥高新股份副总经理史常霞于会上表示，未来将考虑工业厂房或者是其他类型的资产装入中原合肥高新REIT，从而实现资产配置的多元化及抗风险能力。
对付详细节点，史常霞并未透露，只是强调合肥高新股份正积极开展扩募事情，干系信息及节点将会按照信息表露干系哀求进行公开。
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