2017年6月，告别“王石时期”的万科，在那场史诗级的拍卖中以551亿的成交价，一举独揽沉寂了20年的广信资产包。
此后三年间，项目本身并没有太多进展，更多是推进诉讼办理、资产交割、公司改制。直到去年6月份，广信资产包开拓主体万溪引入了以信达、绿景为首的七家计策投资者。
至此，资产拆解行动彷佛才正式拉开序幕。
2021年3月中旬，万溪在朋友圈投放的一张广告显示，万科喜悦里将在3月14日全线涨价3%。
据悉，万科喜悦里是由资产包中一宗白云三元里的地块开拓而成，即是广信资产包里首个面市的项目。
首个资产包项目
率先推出市场的正是前身为“丹桂园”的项目地块。不雅观点地产新媒体理解，该项目位于广州三元里和飞行公园地铁站中间，处于越秀北和白云新城的交界地点。
项目从属于三元里板块，紧挨着沙涌北社区，项目门前正对着便是三元里大道和机场快速；成熟商区的话，3公里范围内包括有凯德云尚、五号停机坪、万达广场等。
从宣扬口径中，可以看到万科喜悦里主打的亮点在于区位，即流传宣传项目介于越秀与白云之间，既可以享受白云新城方案政策的美好，往西约200米又可以享受越秀中央城区的核心资源。
从一购房群互换信息来看，这也是吸引不少购房者的地方之一，且目前三元里仅保利阅云台一个新盘在售，处于缺货状态；但同时也有购房者顾虑项目旁的高架桥噪音影响，项目发卖职员则安慰称，项目作了降噪处理，且老城区便利也正由于路网密集，汽车噪音无可避免。
另据项目发卖职员见告不雅观点地产新媒体，产品也是该项目主打亮点，如低密度社区、容积率2.77、实用率85%旁边，全部户型为朝南向。
据悉，之以是拥有较低的容积率，也是由于全体小区占地面积9408平方米，仅方案开拓三栋18层住宅，一字排开，每栋2梯4户，户数仅在186户。
作为万科资产包首个面市项目，效果几何呢？
虽有一些口径流传宣传万科喜悦里于3月中旬过后才首次开售，但据理解，项目首开应是在2021年元旦当天。
一链家中介表示，万科喜悦里在1月1日当天已开售，项目首开均价为每平方米超4万元，个中85平方米的户型最低售价不到350万，打算下来约4.1万/平方米。但其表示并不知晓项目去化情形。
有业内人士也表示，1月份所谓的开售可能仅是开放小范围的诚意登记。
另据不雅观点地产新媒体查阅获悉，事实上万科喜悦里于3月8日才正式得到编号1#2#3#栋的发卖容许证，预售证号为穗房预（网）字第20210167号，合计获批房源共131套，主力户型为85-10平方米三至四房。
得到预售证之后，万科才于3月10日展开大阵仗的正式开盘，推售价格为4.5万元/平方米起。
随后可以看到，除了在朋友圈投放调价3%的广告，广州万科、万溪干系职员也发布关于喜悦即将全线涨价倒计时的海报。
之以是开盘即调价，上述链家中介人士则表示属于“正常征象”，项目后期在售肯定比前期卖得贵一些。
“房企营销都是五花八门。”也有房企营销职员则对不雅观点地产新媒体表示，小范围调价居多是由于促进成交，涨价并不是重点，意在传达出货源紧俏的觉得。
据理解，这种调价行为每每发生在市场相对热销、有一定市场客户积累根本的情形下，通过极小幅度的调价使得前期购房者产生信心，同时勾引欲购未购者带来刺激，产生导购欲念；而这种涨幅一样平常为每次3%到5%。
以3月14日作为分边界，在14日前，购房群里喜悦里发卖职员表示项目最便宜的为低楼层户型，价格在4.5万元旁边；14日之后则表示85方户型在4.8万到5万多旁边的价格。若忽略详细户型、楼层粗略打算的话，或大概有6%旁边的涨幅。
而从去化效果来看，据项目方表示，这次开盘推售的两栋18层小洋楼在开盘当天已全部售罄，总发卖额近6亿。同时，这次开盘后，项目仅剩2栋的楼王单位还未推售，余货不敷70套。
项目发卖职员则在3月14日表示，项目2栋于当日本日加推，还有末了几十套便即将清盘。
不过有中介也表示，喜悦里这个项目前期推售的时候效果并不是很好。“区域实在一样平常，接不上白云新城方案的边，一个星期成交都没有两单。”
另据网络的反馈来看，产品的户型、密度方面确实对买家有一定吸引力，但周围环境较为凌乱是一些买家比较介意的地方，如提到附近有汽配厂、批发市场等较多，人流密集，货车穿行，居住环境一样平常。
广州万科倚重
除了首面市的喜悦里，下一步广信资产包里还有哪些项目得以拆解出来？
据万科2019年年度报告，广信资产包占地面积79.97万平方米，方案建筑面积达211万平方米。资产包的核心资产包含广州市区17个未开拓完毕的地皮，涉及花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、浣花路烂尾楼等。
大略梳理的话，个中有11个项目位于荔湾区，前案名分别为碧桃苑、玫瑰苑、百合苑、牡丹苑、玉兰苑；有3个项目位于白云区，为丹桂园、金兰花园、春兰花园；另有万福花园、中山三荣华南位于越秀，猎德商住楼位于天河。
除了上述提及的喜悦里原项目“丹桂园”，目前进展较快的还有位于荔湾区的“玉兰苑”。
值得把稳的是，玉兰苑正是花地湾项目中的一块地皮，而花地湾近千亩闲置未开拓地块，正是广信资产包里面积最大、最核心的地皮资源——坐拥地铁上盖，位于广州市政府方案培植的白鹅潭经济圈中央地带，同时是“广佛同城化”的必经之地。
该地块最先于1988年由广信房产以2.808亿元中标，楼面地价仅为218元/平方米；而据如今房企在周围地块拿地超4万的楼面价比拟，花地湾地块在30年间地价升值近190倍。
回到项目层面看，玉兰苑如今正被万科开拓为“万科金域曦府”项目。
此前现场公示的施工图显示，该项目将建成13栋楼房的超高层，同时配建有医院和幼儿园。据悉，项目目前处于诚意登记阶段，并将在于年内入市发卖。
项目发卖称，曦府价格估量会在5.5万到6万，目前已经在培植，估量2023年收楼。
另据广州万科方面表示，资产包中位于越秀区的荣华南地块也将在近期有新动作，将打造为不同以往的高端豪宅项目，估量明年面市。
若将不雅观察视角拉至全体广州万科，如今其生动在全体市场视线的四个项目中，不管是已入市喜悦里、金域悦府、城市之光，亦或是等待入市的金域曦府，都不是通过招拍挂所得的地皮资源。
个中，除了上述提及的由权属繁芜的广信资产包转换而来的两个项目，金域悦府、城市之光则是旧改项目中的融资部分，前者为白云区田心村落旧改，后者为黄埔文冲村落旧改项目。
这四个项目，构成了目前万科在广州主城区的核心货源。
不管是旧改或者收购，这些项目来源更多是一种存量资产，部分地皮历史久远，涉及问题繁芜，且由于未进行开拓或属于管理被占用，这也使得万科在得到地皮之后每每要进行一些地皮清收、整备等事情，才能达到熟地状态。
这远比开拓招拍挂直接获取困难，然而又是目前广州万科不得不去走的一条路。
据悉，近几年来广州万科通过招拍挂入袋的地皮屈指可数，尤其是在2019年整年在地皮招拍挂市场无一收成。但另一边，轰轰烈烈的广信资产包三年无果，旧改获取与开拓周期较长，这也使得广州万科的发卖地位有所低落。
从金沙洲板块的四季花城起步的广州万科，在羊城发展的十余年间通过住宅、商业、长租公 寓多个板块站稳根基，也创造了不少高光时候如2012年广州万科发卖古迹打破百亿规模，2016年与保利争夺一哥。
但在此后，万科在发卖规模上并无实现太大打破，并于2018年开始跌出广州前三，此后两年间位列发卖第四名。
古迹方面的吃力，也透射出目前万科在广州的存货现状。据悉，目前万科在广州的发卖来源紧张是黄埔万科幸福誉、增城万科城与万科金色里程等近郊项目，其他诸如白云万科森林等项目均所剩货量不多，靠近清盘。
可以说，广州万科目前的发展倚重于广信资产包、旧村落改造的存量业务开拓。
这些业务压力与调度也反响到公司架构上。伴随着万科的“大江大海”操持，广州万科的总经理在短短两年间几经轮换，从唐激杨到薛峰，再到李升阳。
最新于3月初，这一职位再度变动，原青岛万科总经理曹江巍接过广万总经理一职。而李升阳，则任新成立的南方区域奇迹集团城市更新公司总经理。
这也就印证了去年万科南方区域媒体会上孙嘉所透露的架构调度：在不久的将来，集团批准后，南方区域会成立继广州万溪之后第二家专门的城市更新平台公司。
另据不雅观点地产新媒体创造，于2020年11月，广东省三旧改造协会曾发文称，广州万溪已正式列入协会会员名录。
这不免令人猜想，未来广信资产包拆解完成之后，履历丰富的万溪是否会转变角色，承担更多的存量业务改造。股东大会上祝九胜曾表示，“如果我们能和互助方一起，把这个不良资产包解好，就能建立起不良资产的盘活能力，以此提升万科在大型繁芜交易领域的能力。”
本文源自不雅观点地产网
