一座座高楼大厦及其坚实的时价，神奇的在上市银行的财报中集体缩水乃至隐身了，而这“隐身术”并非违规腾挪资产。确切地说，在司帐准则的“掩护”下，26家上市银行的自有房产以“本钱（或评估值）加折旧”的形式躺在报表上，而其真实的交易代价却并未入账，成为了一笔看得见却用不了的“私租金”。
据《证券日报》独家统计，截至今年中期，上市银行的自有“涉房固定资产”(含房屋及建筑物、在建工程以及房屋装修)净值约为6227亿元，原值靠近9000亿元。纵然按照守旧的估计，这部分资产的真实时价也将达到4.5万亿元，较目前的净值“富余”靠近4万亿元；如果估价再大胆一点，则账外隐蔽的“私租金”可能超过7万亿元。如果说7万亿元的天文数字比较抽象，那么可以选取上市银行2017年合计的净利润来进行比拟，后者不敷1.4万亿元。
房产原值或靠近9000亿元
《证券日报》根据上市银行中报独家统计创造，截至今年中期，上市银行的自有“涉房固定资产”净值约为6227亿元(个别银行中报未表露干系数据，按照其去年年报数据估算)。
从的统计来看，多家上市银行的累计折旧率（累计折旧/最新一期的本钱）超过30%，个中，个别上市银行的累计折旧率乃至超过50%，即便是折旧率较低的上市银行，目前账面涉房固定资产的代价也较原值打了八折。如果按照累计折旧率30%推算，这些资产的原值靠近9000亿元。
涉房固定资产的原值与账面净值之以是涌现比较大的差异，是由于按照干系规定，绝大多数银行涉房固定资产都因此本钱作为初始代价，并按照一定的速率进行折旧，普遍的每年折旧率在2%-7%之间，个中4%旁边的折旧速率为更多银行所接管。当然，也有少数银行将年折旧率上限设定的十分宽泛——靠近20%，如果按照上限折旧，上市银行的固定资产5年韶光就可以在账面上“消逝”。当然，即便是按照目前上市银行较为常见的30%以上的累计折旧估算，干系资产普遍的折旧年限已经有8年以上。
须要解释的是，四大行的房产入账方法有些分歧凡响，由于其上市之前经历了大规模的财务重组和注资，因此其部分固定资产是按照重组时的评估值入账。例如，工商银行、农业银行均在2017年年报中做出类似表示，“固定资产按本钱并考虑估量弃置用度成分的影响进行初始计量。为本行股份制改组而评估的固定资产，按其经财政部确认后的评估值作为入账代价。固定资产从达到预定可利用状态的次月起，采取年限均匀法在利用寿命内计提折旧”。
不过，即便是按照较晚上市的农业银行上市韶光打算，四大行固定资产评估入账后至今也已经超过了8年。
此外，从上市银行近期的公告来看，上市银行“置产”的激情亲切依旧持续着。今年以来，有多家上市银行表露了购买办公用房的操持。事实上，上市银行更多的新增涉房固定资产需求，由于额度相对付银行的资产规模较小，根本无需表露。
房产真实时价已翻数倍
即便是9000亿元的原值，当然也远远不是这些涉房固定资产目前的全部代价。2016年，曾有上市公司靠卖两套学区房保壳——买房12年狂赚16倍。
“12年赚16倍，在北京这样的一线城市并不算夸年夜，一些重点区域(例如通州)，房价的涨速比这还快呢”，一位地产中介公司老员工对《证券日报》表示。
“我2005年在西南二环外买的屋子，单价是不到8000元/平方米，去年最飞腾到9万元/平方米，现在差不多回落到8万元/平方米”，家住北京市南二环外的张女士也印证了“房价增长10倍不是传说”。
当然，对付上市银行来说，买楼绝大多数都是为了自用，或者可以理解为“另类刚需”。“实在，开始买楼的时候也有些犹豫，不过考虑到银行须要与自身品牌相称的办公场所，且金融街的好位置也有限，就拍板买下该商业房产”，某上市银行时任行长曾对《证券日报》表示，“当时确实没想到，几年往后转头一看，房价已经翻了数倍，不过由于屋子是自用，并未以为地产升值对银行产生本色性影响”。
事实上，房产真实代价飙升不仅在北上广等一线城市涌现，多地媒体曾经测算出“房价十年上涨近十倍”的区域性数据。据《证券日报》理解，纵然是一些三、四线城市，其黄金地段的房价10年来至少也都翻了至少五倍。更何况，上市银行的房产很多年代久远，乃至有近二十年的历史。
近年来，监管部门加强了楼市宏不雅观调控，强调了“房住不炒”原则。但是，在之前10多年韶光内，房价已经在经济快速发展、供需关系转换、通货膨胀等成分的共同影响下，增长了数倍。因此，即便是今后房价进入稳定期乃至是小幅震荡区间，上市银行涉房固定资产的公允代价已经数倍于原值。
另据《证券日报》此前独家统计，上市银行购置固定资产增速最大的年份为2008年和2009年，这两年恰逢国际金融危急，海内房价涌现过阶段性低落。综合来看，上市公司涉房固定资产公允代价的均匀变动至少能达到原值的五倍，如果估值再大胆一些，可能达到原值的八倍以上。也便是说，上述9000亿元资产目前的公允代价在4.5万亿元-7.2万亿元之间是大概率事宜，上市银行财报中的“私租金”有可能达到乃至是超过了7万亿元。
此前，也曾有一些投资界高手把稳到了银行的“私租金”。数年前，史玉柱就曾经在其微博中表示，“各银行拥有大量黄金地段房产，数量大得吓人，都是按当年建造或购买的本钱做账的，每每按10年、20年、30年前的本钱入账，入账金额非常低。如果按国际老例重新评估，以公允代价入账，银行成本金就会大幅增加，三年不用向股民伸手要钱”。此外，也有私募界人士曾经“逼宫”5家上市银行，提出将银行房产按公允代价入账。
“变现”韶光窗逐步开启
之以是在2018年对付上市银行“私租金”进行更多的关注，是由于根据司帐准则，如今这些隐身资产有了变现的可能。或者说，上市银行房产变现的韶光窗正在逐步开启。
对付为什么我国的司帐准则哀求对固定资产以本钱法入账，一位司帐师事务所合资人对《证券日报》表示，“公允代价的计量，首先要有健全、完善的市场体系；其次是对从业职员本色有较高的哀求；再次是信息利用者对信息供应者有较高的信赖度”，“现在，房屋交易环节的网签价格备案虽然逐步完善，但是借助装修添补网签价与实际成交价格的价差等违规行为依旧存在”。
对付上市银行来说，固定资产具有自用非投资属性，因此公允代价计量法只是在固定资产转为投资性房产时才能发力。过去数年，上市银行追求的是规模效应和网点扩展，固定资产“变性”的可能性非常低。近一两年以来，上市银行选择了紧缩职员与物理网点，同时对原有网点进行智能化转型。例如，某上市银行中报表露，该行新建综合网点面积从2014年以前的1000至1500平方米低落至如今的500至800平方米。换句话说，银行物理网点的数量和单店规模有望迎来“双降”。
其余，上市银行近年来面对古迹增速放缓的压力，开释利润的冲动增强、以及房价目前进入稳定期，上市银行对付需求减少的涉房固定资产自然也就熄了“囤房”的心思、有了变现的动力。（ 张 歆）
