绿地中心广场项目效果图
近年来，虽然全国写字楼市场普遍不太景气，但广州市场相对较生动。数据统计显示，在2015-2017年的粤港澳大湾区11座城市中，广州的写字楼成交量连续三年独占鳌头。绿地中心广场在2014年入市，于2015-2017年蝉联黄埔区商办销冠，个中2017年以整售4栋揽下25亿的成绩，尤其引人瞩目。据发卖职员先容，项目可售可租，目前一手单元基本售罄，仅剩少量尾货，更多的是转售、转租二手产品。总体而言，项目的发卖成绩比较可不雅观。
环球地标缔造者，遇发展瓶颈
绿地中心广场的开拓商广州杰瑞置业有限公司，从属于天下500强企业之一的绿地集团。1992年，张玉良在上海创办了绿地集团，长期以来企业广泛布局海内20多个省份，并进军美、澳、英、德、韩及其他国外市场。2014年，绿地集团以2408亿元的成绩，登上环球房企销冠。2015年上市时，绿地集团市值一度超过3000亿元，成为当时环球最大上市房企，可谓风光无限。然而，后续企业的销量和市值却一起低落，被业内称为“掉队者”。
绿地集团环球业务布局图
同时，绿地集团的发展开始遭遇瓶颈：一方面，绿地集团“超高层地标开拓”的主要运行模式，在近年彷佛有被闭幕的迹象。2017年7月国家住建部发文，明确加强对城市超高层建筑的掌握，海内浩瀚超500米的工程纷纭叫停调度。个中，武汉绿地中央就由636米被“腰斩”为475米，彼时的“中华第一楼”直接降级为“华中第一楼”。目前，业界普遍认为海内“500+”的超高层培植窗口暂时关闭，这对自诩“环球地标缔造者”的绿地集团来说，自然是挫折不小。
绿地集团环球高楼项目
另一方面，绿地集团干系项目曾接连爆出施工或发卖丑闻：去年11月，武汉绿地中央曾因拖欠中建三局工程款而导致歇工，项目公司也确定为失落信被实行人，而太原的绿地项目则涌现违规发卖，且涉嫌敲诈。这些风波不仅让企业品牌蒙灰不少，也从侧面反响出企业在发卖、资金链等方面的压力。总之，绿地集团的品牌代价较往昔确实是有所低落了。
当然，写字楼的整体代价并不但受开拓商品牌影响，区位地段、交通条件、人口规模、商圈成熟度等多种成分才是重点。接下来，还是先详细解读一下绿地中心广场的整体代价吧！
1.区位地段
绿地中心广场位于黄埔区科学大道与神舟路交汇处，处在科学城总部经济区的附近。该地块KXC-B-1于2013年6月28日，被绿地集团以13.76亿元的竞拍底价拿下。实际上，地块的出让条件哀求“竞买人为2012年天下500强企业”，而当时海内以房地产为主业的天下500强仅有绿地一家，可以说这是为绿地量身定制的地块。
科学城的区位代价以往文章已有详细解读，这里便不再赘述。总之，科学城位于广州东拓计策发展中央区域，目前已集聚高新技能企业超千家，五百强企业超百家，是广州产值贡献最大、增长动力最强、高端要素最为密集的企业总部聚拢区，更是未来的国际级“中国智造中央”。
科学城总部经济区效果图
绿地中心广场位于“科学大道-首创大道总部经济走廊”，原来周边便已汇聚了浩瀚家当园和孵化器，近年来不断有新项目落地于此。依托科学城板块更新发展的强大辐射，绿地中心广场将在各方各面享受到不小的红利，其所处地段的区位代价不容小觑。
2.交通便捷度
在交通方面，绿地中心广场比周边其他写字楼更具上风，是货真价实的“地铁上盖”——园区毗邻21号线神舟路站，地铁站仅有的两个出口就在项目北部门口。21号线已于去年年底全线通车，从项目出发向西可前往天河珠江新城，向东可到达长岭居、知识城和增城广场等区域。
项目周边有科学大道西（地铁神舟路站）、神舟路南、科学城彩频路总站等公交站点，320、325、高峰快线63路等十多条线路途经，有利于与地铁接驳、分流。项目紧挨科学大道和神舟路，目前这里拥堵相对较少，不过往西大不雅观中路、黄村落立交和往东首创大道等，在高下班高峰期时常堵车。
3.人口规模
目前，绿地中心广场所处的科学大道一带，整体人口规模还比较小。周边的常住人口密度低，大部分的住宅如越秀岭南山畔、保利林语山庄、万科新里程、雅居乐富春山居等，都在首创大道和广汕公路附近，位于区域外围。虽然白天上班族集聚明显，但到了晚上却人气骤降。总的来说，区域更多的是聚拢流动性人口，人气昼夜差值较大。
绿地中心广场和周边也有不少的酒店式公寓、租售公寓建成和运营，如项目自身就配套有两栋LOFT商住公寓、一栋酒店式公寓，既能为园区和周边上班族供应就近居住的资源，减少通勤韶光，又能为商务旅行活动供应较佳的休憩场所。这样的方案在一定程度上能集聚人气，不过区域整体人气问题的办理依然任重道远。
绿地中心广场LOFT公寓效果图
4.商圈成熟度
目前，绿地中心广场所处的科学大道一带，整体的商圈成熟度较低：中大型购物中央方面，有高德汇（优托邦）、萝岗万达广场等阛阓，但前者经营常年不佳，聚客能力低，万达广场的经营相对还好。零售商业方面，周边只有各家当园区配套的10多个小便利店，短缺生活超市、百货店、专卖店和其他零售业态。星级酒店方面，虽有华厦国际商务酒店、保利假日酒店、翡翠希尔顿酒店，但整体密度低且分散……
经营不佳的高德汇广场
随着经济培植的开展，这一带的商业配套培植正逐步开展，凯德星贸中央、大壮映日广场、地铁科学城站上盖项目（未定名，方案中）等多个商业综合体持续汇聚。绿地中心广场自身也拥有7.7万㎡自建商业，涵盖大型购物中央（绿地缤纷城）、双层商业街、电影院、健身场所、书吧、艺术中央等举动步伐，目前已有部分商家入驻，整体正处于招商、装修阶段。
绿地中心广场商业街效果图
科学城早期重家当发展的开拓模式，导致科学大道一带产城发展不折衷、人气集聚性差，整体的商圈成熟度较低。影响商圈成熟度的关键成分是区域的人气，如果区域人气不敷，会导致区域整体消费能力低下，再好的商业综合体也难以坚持经营，再多的配套也无法形成一个成熟的商圈。
即便上述浩瀚大型的商业配套建成，但区域人口规模小、消费能力低的问题，依然会对这些配套的经营产生限定。像绿地中心广场中这7.7万㎡的商业，体量之大不像仅靠自身内部就能完备消化得了，但外部客源又不足弘大，且要与其他商业综合体相互竞争。总之，受制于人口、消费力等成分，短期内项目周边的整体商圈成熟度较低，后续能否改进还需静不雅观其变。
5.家当密度
科学城中微电子、打算机、当代通讯、机电一体化、光电技能、空间技能、生物技能等高新家当云集，家当集聚效应明显。绿地中心广场所处的科学大道上，办公楼、家当园区和科研机构鳞次栉比，个中还有作为板块未来经济增长节点的科学城总部经济区。在这条低能耗、高附加值的家当集群带中，绿地中心广场可与周边项目共享资源、竞争与互助，进一步强化区域集聚效应，为科学城发展注入更多经济能量。
绿地中心广场内部方案图
纵然是绿地中心广场自身内部，也具有较强的高新家当集聚效应。项目方案布局有总部经济、电子科技、风雅化工、生物医药、互联网金融、融媒体信息等多种家当，不同的高新企业和机构聚拢一处，更有利于相互协作和经济创新，推动家当生态圈的形成，为周边发展带来辐射。
6.政策扶持力度
黄埔区、广州开拓区在营商环境、科创褒奖、金融做事、家当扶持与其他方面所出台的优惠政策不胜列举，之前的文章多有论述，这里不多赘述。政府的系列政策举措，为企业和人才供应强有力的红利保障，助推包括绿地中心广场在内的浩瀚项目招商引资，集聚高端家当和人才。
四个黄金10条发布会（目前政策已升级2.0版）
绿地中心广场还与政府互助，广州开拓区投资集团、开拓区金控中央、中建四局、黄埔融媒体中央等多家国企和单位先后入驻，更有利于项目的招商引资和家当集聚发展。
7.周边市政配套
市政公园方面，绿地中心广场附近3公里范围内有玉树公园、体育公园、尖峰岭公园、大不雅观湿地公园等公园，可供上班族和居民休闲闲步。银行方面，这一带有农业银行、邮政储蓄银行、交通银行、工商银行、培植银行等，企业和居民的金融业务办理比较方便。
科学城体育公园
学校方面，这一带更多的是技校，幼儿园、小学、初高中等教诲配套相对略少。医疗方面，周边有广州蕙芥蒂院、中大附属岭南医院等，但基本的卫生站覆盖率较低……综合来看，这一段的市政配套只能说中规中矩，后续还有待连续完善。
8.不利成分
绿地中心广场的培植周期较久，从2013年以来持续施工，目前底层商业仍处于装修阶段，尚未正式全面业务。目前，项目内部各处有不少施工、装修，这也导致短期内整体的办公氛围较差。
施工场景
同时，项目周边原来的家当园区，如光宝科技园、欧菲光科技公司等有一些工厂，理论上这些工厂是符合环保标准的，否则早已被撤消。但是，依然有人担心有污染情形，乃至网上点评也如此表述。
项目网上干系点评
此外，据第三方网站信息：绿地中心广场总户数为2177户，方案车位3560个，车位配比约为1:1.6。这种比值如果放在楼盘中还中规中矩，但像绿地中心广场这种集写字楼、公寓和大体量商业配套于一体的综合体，一旦全面运营，很可能涌现车位供应不敷的情形。同时，也有网友表示其目前的停车场标志不清，出入兜绕不便，后续须要改进。
绿地中心广场楼栋代价解读1.楼栋概况
绿地中心广场占地101188㎡，建筑面积为54.1万㎡，容积率达到4.0。项目共有23栋建筑，大部分高层建筑都分布在外围，且超高层位于最北边，能只管即便让每栋建筑南向拥有足够的采光。
绿地中心广场内部方案图
A2、E栋是最高建筑，在项目宣扬时称为“双子塔”，为150米的超高层写字楼，共有32层，目前入驻有开拓区金控中央、广州开拓区投资集团等企业。A1、A3栋为100米（24层）的高层写字楼，C1-C5栋则为15层高的企业独栋总部办公楼。
B1、B2栋为21层高的LOFT公寓楼，均为55㎡的复式户型，目前已售罄。而D栋则为28层高的酒店式主题公寓，可租可售，户型为47-97㎡。S1-S9、SA3、SE等基本配置为商业街、购物中央等业态，但个中的S4在去年8月进驻了黄埔融媒体中央，SE则将打造为绿地缤纷城。
2.楼栋代价
目前，绿地中心广场的一手办公单元基本售罄，仅剩少量尾货，但也有二手单元正在转售转租，在售在租单元分散在各楼栋。据发卖职员先容，综合一手和二手产品，目前的租金为90-95元/㎡/月，售卖价则为23000-25000元/㎡，物业费为21元/㎡/月。
以E栋紫峰大厦为例，标准层面积约2000㎡，空间利用率70%（不同楼栋的空间利用率不同，约为60%-70%），每层分割为16个单元。个中，大部分单元为小面积产品，最小的办公单元面积仅为69㎡，适宜创业公司初期利用。最大则可购买或租赁整层面积，当然也要考虑目前剩余产品的实际情形。
楼栋以甲级写字楼标准培植，一楼配置挑高大堂并设置休憩区，整体装潢比较高端、大气。楼栋标配8部客梯（不含消防梯），核载1600kg（21人），轿厢空间较宽敞舒适，按正常情形高峰期分流本无大问题，但也有业主反响“电梯的程序设定不合理，同一韶光只能一台电梯相应指令，高下班排队滞留常有发生”，后续须要改进。办公单元配置分户掌握中心空调、网格地板和钢化中空玻璃幕墙，基本与之前剖析的云升科学园比较差距不大。
项目的其他写字楼基本配置与紫峰大厦差别不大，有的只是空间利用率的细微差距，以及按标准层面积配置的单元数、电梯数不同。按发卖职员先容，在售在租产品既有100多㎡的中小型单元，也有300多㎡及以上的套间组合，详细视企业需求供应选择。值得把稳的是，一手产品为毛坯单元，签约后才由发卖方进行装修，二手产品则已装修完毕。
总结客不雅观而言，绿地中心广场和附近的写字楼如云升科学园、摩登大道总部等，在区域发展潜力、政策红利、家当效应等方面相差无几。但是，绿地中心广场也有一些突出的亮点：
区位方面，绿地中心广场比云升科学园、摩登大道总部更靠近天河。交通方面，绿地中心广场为地铁上盖，其他二者离地铁较远。建筑高度方面，绿地中心广场为周边最高，其他二者不敷百米。租金方面，绿地中心广场高于云升科学园，而低于摩登大道总部，结合产品力来看属于可接管范围。
绿地中心广场发卖中央
目前，项目周边整体人气和商圈成熟度欠佳，项目内部也存在毛病，须要等到区域培植较为成熟、项目内部全面运营后，干系不敷才能有所改进。但是，综合项目的商业代价和产品力来看，绿地中心广场在科学城的写字楼市场中，依然有较高的性价比，基本能涵盖从初创型到成熟型企业的需求。
以上只是笔者个人不雅观点，仅供参考，企业选择办公场所时还是要综合考虑、负责研究。
附项目照片：
摄/冰尾一角
