一个半月加价60万元，开拓商还以为屋子卖便宜了；还未收房，创造屋子遭“一女二嫁”，老业主缴的首付，5000余元/m，新业主付的全款，6000元/m……
2017年至2018年，西安楼市涌现一房难求的征象。华商报梳理了2017年、2018年的热线数据，涉及房产投诉的线索就有368条。
房产投诉线索中开拓商主动违约事宜增多
在梳理的这368条线索中，除16条系开拓商主动违约外，其他投诉还包括开拓商延期交房、工程质量存在问题以及房屋违法加盖等。
蒋女士2017年3月16日购买了一套88.6平方米的商品房，并缴纳了11.6万元首付款，但在4月26日，发卖职员主动联系她，称领导明确答复了，说屋子不卖了。
一开拓商在购房者4月1日确定总房价，并交了10万元诚意金后，以卖便宜了为由，一个半月加价60万元。同样是该项目，在购房者已缴纳全款并网签备案之后，开拓商仍旧让购房者退房。
针对这些房地产投诉，华商报在调查拜访中创造，随着西安房价一每天上涨，开拓商条约违约事宜呈增多趋势。为了涨价，部分开拓商宁肯违约也不卖房。
华商报曾宣布的西安3位市民房屋被开拓商“一房二卖”事宜尘埃落定（3月15日华商报A09版宣布），开拓商被判赔偿3位市民190万元。2013年8月7日，西安市民董某给绿地集团西安盛都置业有限公司交纳房屋认购款825966元，同年8月8日，董某和绿地签订《认购协议书》，但后来却被开拓商奉告，房屋已卖给他人，和他情形类似的还有两位购房者。
主动违邀请求解除条约
开拓商甘心双倍返还定金
2016年12月19日，西安市民石女士与一家房产公司签订了认购书，购买该公司开拓的一套房，签订了《商品房买卖条约》，交清了房款，通过网签也备过案，但该房地产公司在拿走《商品房买卖条约》后，以条约存在重大误解哀求与购房人解约。一审法院剖断，开拓商归还《商品房买卖条约》并交付房屋及车位。
华商报在调查中创造，目前认筹金、诚意金或定金的风险在房地产消费领域越来越凸显，一些不诚信的房地产开拓商收取了认筹金、诚意金或定金，经由较永劫光无偿利用后，以所开拓项目未取得《商品房预售容许证》为由，在后期房价上涨之后主动受罚，哀求解除条约或认购协议。而从法律层面来讲，购房者是存在重大过失落的，即购买五证不全的商品房不受法律保护。以是，就有一些项目开拓商甘心双倍返还定金也要解除条约。一旦遭遇这种情形，购房者每每就会损失最佳的购房机遇。若是碰着烂尾楼，购房者的丢失将难以填补。
干系案例
>>案例一
买了四五年的商铺 至今未动工
多年前买的商铺至今未动工，业主们多次与开拓商、政府部门交涉，虽多次得到承诺，却没有本色性进展，这样的购房经历让市民付女士心力交瘁。
2014年底，付女士与位于世编年夜道的南海家缘开拓商紫云地产签署商铺认购条约，并已全款缴纳。条约中约定，认购条约将于2017年6月30日止，并将条约约定的商品房交付认购人利用。然而，眼看期限到了，却没有动工迹象，“连坑都没挖”。付女士说，条约约定的期限到了，开拓商自然无法兑现约定。
魏师长西席与付女士有着共同的遭遇，他于2015年初与南海家缘开拓商签下认购协议，交了60%的房款认购了一套商铺。
他们先容，南海家缘二期紫金台A座6号楼商铺、7号楼商铺、8号楼商铺2014年底开始对外发卖，和付女士、魏师长西席遭遇相同的业主大都是在2014年底至2015年初购买的，如今，交房日期已过去近一年，工地上连最根本的开挖土方都还没有进行，房管局网签备案程序更是迟迟不予进行。2017年11月，双方曾签订补充协议，将条约期限延至2019年1月2日，条件是给予优惠补助，“现在看来，他们的承诺又要黄了”。
讲起维权过程，魏师长西席说，2017年3月以来，商铺业主代表多次找到开拓商和沣西新城房管局沟通，开拓商每次都以改换施工队为由，一贯推迟开工韶光，网签至今也没有办理。
多次找开拓商无果后，2017年8月14日，业主们把部分商铺未网签的业主房号及干系资料递送到沣西新城管委会房管局，寻求政府帮助。但大半年过去，开拓商既没开工培植，也没给大家办理网签，更没有给商铺业主签订房管局备案条约。2017年9月26日，商铺业主再一次到沣西新城信访部门反响，10月17日，得到沣西新城管委会房管局的答复见地书，对商铺全面开工、商铺办理网签、商铺交房未作出本色性答复。
2017年12月，业主们再次到沣西新城管委会，干系卖力人表示，南海家缘二期紫金台商铺是有预售证的，只要开拓商把商铺的图纸划分好就给予网签。大家当时满怀希望，盼着能在政府职能部门的监督下，先网签了也算有所收成，但从那往后再次没了。
“我有一次跟沣西新城房管局的领导去找他们开拓商，他不知道我是业主，直接说现在房价涨这么多，咋能那么便宜卖给他们。”付女士说，有一种说法是，随着房价的快速升高，开拓商嫌之前的售价低，想重新卖，还说他们可以优先购买。
6月23日上午，在见证下，魏师长西席先后拨打了开拓商两名卖力人的电话，对方对魏师长西席相称熟习，一名被称为孙总的卖力人并未就魏师长西席提出的诸多问题予以详细答复，只说将尽快折衷问题办理。
>>案例二
屋子“一女二嫁”新业主付的全款 每平方米比老业主多1000元
刘女士是位于西安电子正街的汇成和苑小区业主，该小区包括刘女士在内的多户业主在尚未收房的情形下，创造自己买的屋子有了第二个主人。
刘女士说，与她一样遭遇一房两卖的业主有不少，他们多是在2012年购买的屋子，缴纳了首付，签了《汇成和苑商品房内部认购协议》，协议约定于2015年5月30日交房，然而项目在培植中曾因资金问题歇工，后在业主自筹、政府折衷下屋子逐渐落成。可就在业主们满心期待着收房时，创造了一房两卖的情形。
最早是有一个业主去看他的屋子，却创造自己所购房屋的窗户被拿掉了，遂到物业去讯问，结果却理解到，这屋子的业主正在装修，想换窗子，被物业阻拦，双方正在僵持。这一令这名业主大吃一惊，自己买的屋子还没收房，怎么凭空又跳出来另一个房东，而且人家已经开始装修。
于是，这名业主联合其他业主寻根问底后创造，不少业主都在小区见到了自己所买屋子的另一名业主，而且不少“新业主”已开始装修了。更令他们不解的是，这些新业主手中也有一份险些与他们一样的认购协议，所不同的是老业主签于2012年，价格是5000余元每平方米，先缴的首付；而这些新业主的协议都签于2017年底或2018年初，价格为6000元每平方米，付款办法为全款付清。业主们一下炸了锅，找到开拓商理论此事，“但人家开拓商根本不做过多阐明”。
维权期间，业主们曾见到过开拓商贴出的《汇成和苑装修交房关照》，称6栋楼的交房韶光和缴款办法各不相同，除5号楼、4号楼可在规定期限内以最低缴纳20%的房款收房外，1、2、3、6号楼的业主必须在规定时限内缴纳总房款的95%，过时则认为业主自动放弃。
前不久，曾就此采访到房产公司的殷姓卖力人。他表示，去年曾关照部分业主交房，但业主持不雅观望态度并未收房，“房价涨了，业主又来收房，肯定不符合公司管理流程。”殷姓卖力人表示，他们曾收到过业主向开拓商提交的退房申请。
“我们这些人里没有交退房申请的，这是他们的托词。”刘女士表示，维权过程中他们曾理解到，造成一房两卖的缘故原由是开拓商在2012年卖了一次，后来将房屋向承建商抵账，导致又卖一次。刘女士说，他们多次将开拓商一房两卖的情形反响到区政府和街办，政府部门也曾多次折衷但未果。日前，上级再下文让雁塔区、电子城街办办理此事，而之后开拓商卖力人也约见了业主代表，并登记了业主信息，称会便是否申请退房问题进行核实，目前尚无明确说法。
>>案例三
房款已付清 想收房却被关照要涨价
签订购房协议6年多了，房款也已付清，如今想收房却被关照要涨价，这让购买了庆华长安家园的十几户业主很不满。
2012年9月，北方特种能源集团公司西安庆华公司退休职工黄建荣与西安鼎铭置业有限公司签了购房协议书，以3500元/平方米的暂定价格，购买了位于西安当代纺织家当园纺园三路的庆华长安家园住宅小区10号楼1单元2704的屋子。协议约定分次付清房款，到2014年3月，黄建荣分5次付清了房款。2016年12月，鼎铭公司关照屋子涨至3690元/平方米，不少签订购房协议的职工都按照新价格补交了差价、签了网签条约，也陆续收了房。这事让十几名老职工感到不满，他们均反对开拓商私自涨价，也谢绝和开拓商签订网签条约。
与黄建荣情形相同的王积玉表示，当时签订庆华职工购房协议的人数浩瀚，因开拓商私自涨价，几名职工一起将鼎铭公司起诉至灞桥区法院。可让他们不解的是，法院认为鼎铭公司起初是庆华公司工会发起的，法定代表人与庆华公法律定代表人为同一人，因此认定是属于单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产轇轕，依照《最高公民法院关于房地产案件受理的关照》第三条规定，该诉请不属于法院主监工作范围，裁定不予受理。
西安庆华公司则称，他们没有和购房者建立商品房买卖条约关系，购房者认购的商品房购房款也没有交给他们。
看着年过九旬的岳父住不进新居，今年6月12日，黄建荣的半子杨师长西席向12345反响，之后事情转给了纺织城家当园管委会，目前还没有新的回答。
6月22日，杨师长西席前往鼎铭置业在小区13号楼设立的项目部，他表示要收房，一位事情职员说，杨师长西席家人购买的屋子，最初协议上标的单元和住建局不一样，现在房号变更为2单元2704，屋子还是原来的屋子。之前协议的价格是暂定价格，签订正式网签条约实行的价格是4063元/平方米。
对付为什么要实行现在的价格，该事情职员谢绝阐明，称如果要收房就拿之前的交款票据及手续，按照住建部门核准的面积补完差价重签网签备案条约，履行完手续就能收房了。
>>案例四
已网签备案商品房 开拓商却要解约
签订了《商品房买卖条约》，交清了房款，通过网签也备过案，但房产公司在拿走《商品房买卖条约》后，以条约存在重大误解哀求与购房人解约。一审法院剖断，开拓商归还《商品房买卖条约》并交付房屋及车位。
2016年12月19日，西安市民王女士与一房产公司签订了认购书，购买该公司开拓的25幢×单元×层10××2号房一套，面积134.13平方米，单价10500元/平方米，总房款约140万元。在《认购书》末端处特意注明“赠予负壹层车位二个”。王女士当日给开拓商支付了30万元购房款。
2017年1月23日，王女士支付了剩余房款，并签订了《商品房买卖条约》。当时开拓商以条约须要备案为由，将签订的条约全部收走。2017年4月1日，开拓商又向王女士投递了车位选取关照书。4月14日，双方签订了《车位协议》，而开拓商也出具了地下停车位选择确认单。王女士名下所购置的这套房屋，2017年1月23日已在房管部门通过网签，2017年2月7日备案。
但让王女士没想到的是，开拓商至今未返还《商品房买卖条约》，乃至提出要解除条约。无奈之下她只好诉诸法律，哀求开拓商归还《商品房买卖条约》及交付房屋和停车位。
在雁塔区法院《民事讯断书》及题名为这家房产公司的《民事上诉状》中，开拓商称，根据西安市不动产登记做事中央2015年8月出具的《房产测绘成果变更报告》可知，25幢×单元×层10××2号房以及10××3号房系关联户室，需一并处置，上述两户型建筑面积共计343.79平方米，而王女士所购房屋实际面积远高于条约载明的面积，造成该结果的缘故原由系重大误解。
雁塔区公民法院《民事讯断书》认为，王女士与开拓商签订的《商品房买卖条约》及《车位协议》系双方当事人真实意义表示，《商品房买卖条约》中双方对房号、面积、价款均作出了明确约定，购房人也支付了相应房款，且该商品房买卖条约已经备案。对付开拓商提出的《商品房买卖条约》系重大误解，法院认为，与事实不符，不予支持。雁塔区法院一审判定，这家房地产公司在宣判生效10日内归还王女士《商品房买卖条约》；讯断生效30日内，按双方签订的《商品房买卖条约》，交付房屋及停车位。一审宣判后，房产公司上诉，目前二审还在进行中。
编辑：王玮玮
>>状师统计
40个案例中31个讯断支持差价丢失
近日，陕西海普睿诚状师事务所建筑与房地家当务部王阿丽、李平、郑婷3位状师对近年干系的海内40个案例进行剖析，个中31个讯断支持房屋差价丢失，9个不支持。
法院支持房屋差价丢失的环境
在裁判不雅观点方面，支持房屋差价丢失的讯断情由紧张有：
一、卖方违约后，买方应该采纳适当方法防止丢失扩大，如购买其他房屋等方法防止因房价连续上涨而导致丢失的连续扩大，故法院会方向于认定房屋差价丢失期间，或者丢失范围，再结合房屋差价丢失鉴定，以确定丢失数额。
二、综合考虑双方的差错程度、交付定金的数额、房屋价格上涨及当事人的合理预期，由法院酌情确定。
三、卖方根本违约，条约目的不能实现，买方诉请预期的可得利益丢失讯断支持。
四、当定金的双倍罚不敷以平衡利益，并不敷以填补买方因违约而受到的丢失，买方可主见房屋差价丢失，法院考虑到签订条约时合理把稳责任，差错程度、参考房屋面积及增值情形，酌情剖断赔偿丢失。
五、鉴于正常的房价颠簸属于商业风险，是买卖双方在订立条约时该当能够预见的，故卖方无权引用可预见性规则来限缩赔偿金额，更何况被告在故意违约更无权引用。但买方没有及时采纳适当方法防止房屋差价的丢失扩大，在确定赔偿详细数额时，卖方可适用减轻丢失规则，也即具备正当性。
法院不支持房屋差价丢失的环境
不支持差价丢失讯断中，情由包括：
一、房屋代价的评估程序有时不能客不雅观地反响出双方房屋交卸时的代价；房屋差价丢失远超其订立条约时能够预见到的因违反条约可能造成的丢失，不能认定为合理丢失范围，法院可能会认定证据不敷。
二、卖方违约，条约在起诉到法院之前已解除，条约从签订到解除韶光间隔较短（房款已经退还给买方），加之在卖方未再次出售房屋的情形下，法院对房屋增值部分丢失支持的可能性较小。
三、房屋可能存在一房二卖、抵押、查封等环境，法院须要判断买方是否善意、是否应该清楚知晓条约无法连续履行，并应采纳方法及时止损，详细的丢失数额法院结合评估报告综合剖断。
四、买卖双方均有违约行为，若买方违约在先，则买方应对其违约造成的丢失自行包袱，房屋增值部分丢失不予支持。
五、未对案涉房屋的现代价举证予以证明。
>>状师剖析
房屋涨跌丢失咋确定
对付房屋涨跌丢失如何确定，王阿丽等3位状师剖析，房屋差价丢失属于条约履行后，买方可正常得到的履行利益。买卖双方约定买卖的房屋系特定物，不具有替代性，实在行利益应该考虑房价市场变革的成分，房屋增值形成的差价，该部分差价应认定为卖方的履行利益，即卖方的违约行为所造成的丢失，应予以赔偿。房屋涨跌丢失的确定，可参照以下办法：
第一，双方有约定的，从其约定；
第二，双方无约定，或不能协商确定的，参照以下办法：原则上，可比照最相类似房屋的市场成交价，与买卖条约成交价之差确定房屋涨跌丢失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌丢失。认定丢失的韶光点应从保护守约方的利益出发，以守约方的要求为根本，结合条约约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情形等，合理确定。
第三，守约方丢失的认定还应综合考虑守约方的如约情形、违约方能预见的因房屋代价涨跌而产生的丢失，以及双方是否已采纳必要方法防止丢失扩大等成分。
总之，在卖方违约的情形下，法院对房屋增值部分丢失的认定是：在确定房屋增值部分丢失存在的条件下，考虑买方的如约情形、审理期间房屋涨跌情形、卖方能预见的因房屋代价涨跌而产生的丢失、扣除买方未采纳方法不当扩大的丢失等环境，同时结合房屋买卖条约约定的违约金数额进行综合剖断。而在买卖过程中，买方在签订居间协议、房屋买卖合同等交易环节应该更加谨慎，只管即便形成书面文件或签订补充协议，同时把稳保留如约凭据，以防日后卖方违约时，买方可以通过法律手段哀求卖方赔偿丢失。
其余，北京德恒（西安）状师事务所状师万焦状师提醒买房者，在签订房屋买卖条约过程中一定要审查卖方是否有权处罚交易房产，尤其要把稳卖方不是房屋所有权人时，一定要审查委托代理手续的真实性；交易房产是否符合交易条件，是否存在抵押或法律查封等环境；买方自身是否具备购房资格以及是否具备支付能力等。
>>专家建议
多部门联合整治 掩护房产诚信秩序
“去年中下旬开始，西安房价急剧上涨，卖方违约成风。”万焦说，该类案件爆发之初，我省法律实践中险些没有关于明确支持房屋上涨差价丢失案例，各方签订的房屋买卖条约中约定的违约金极低，违约者没意识到违约本钱之大，有违约者不仅不按条约支付违约金乃至态度恶劣。目前，已有不少法院不仅支持上涨差价，还支持守约方支出状师用度，乃至支持连续履行条约且讯断违约方承担条约约定的违约金。
违约有较大利益可图
郑婷状师认为，目前违约成风紧张还是飞腾的房价和违约本钱差距较大，违约有较大利益可图。她说，以近期的部分判例数据剖析来看，外省大部分还是支持的，但详细到个案，法院裁判依据还是看当事人的证据。首先守约方须要主见差价丢失；其次证据是否充分；末了法院一样平常会结合买方的如约情形、卖方能预见的因房价上涨而产生的丢失、买方是否采纳适当方法防止丢失扩大，房屋买卖条约约定的违约金数额并结合房屋差价丢失鉴定进行综合剖断。
法院对此类轇轕讯断结果并不一致，她认为紧张还是个案的证据是否充分。她建议，买方要把稳保留书面材料；签条约时，明确约定网签、交房、过户详细韶光；明确设置违约金、定金条款、解除条款等；买方也应严格按条约约定履行责任，即首先自己不违约，再及时按条约约定的履行期限向违约方发出书面关照，哀求卖方如约，并固定上述证据。
其余，纵然购房者选择通过法律路子维权，这也是本钱极高的维权办法。
已有企业被查 为何开拓商仍屡屡违约
为进一步加强房地产市场管理，勾引和规范商品房发卖行为，西安市住房保障和房屋管理局2017年5月就下发《关于实施商品房发卖违法违规行为记分管理的关照》。超过5分将被停息房屋网签发卖，记分记录周期为半年，记录周期届满后，记分信息统一清零，违法违规行为列入其信用档案。
在《西安市商品房发卖违法违规行为计分标准》明细中创造，针对“在标价之外加价出售房屋或者收取未标明用度”、“采纳畸高价格发卖或通过签订虚假商品房买卖合同等人为制造房源紧张的行为”、“将已售商品房再发卖给他人的”等，都有着详细和明确的扣分标准。个中“将已售商品房再发卖给他人的”违规行为，将被直接扣除5分，按照《关于实施商品房发卖违法违规行为记分管理的关照》，超过5分的，在整改或行政惩罚完毕前将被停息房屋网签发卖。
《关于实施商品房发卖违法违规行为记分管理的关照》还明确，对存在行政惩罚或因违法违规发卖引起重大涉稳事变的房地产开拓企业、代理机构，除进行记分处理外，还将纳入“黑名单”，报送市社会信用体系培植领导小组办公室，由有关部门履行联合惩戒；情节严重构成犯罪的，移送法律机关。理解到，有3家开拓商哀求购房者退房被记分，详细为“铭城地块”存在无预售证售房，预售证下来之后又哀求业主退房，2018年4月11日被记2分；“新一代伟业国际”存在在标价之外出售商品房，2018年4月18日被记2分；“臻园阳光”不严格履行条约，哀求业主退房，2018年5月3日被记2分。“大华翰林华府（一期）”和“华安紫竹苑”在商品房发卖过程中，存在违规行为，违反公正交易的干系规定，2018年4月11日均被记10分。
只管职能部门也进行了一些惩罚，为什么还有开拓商屡屡违约呢？陕西省社科院副研究员谢雨锋说，这是由于职能部门惩罚的力度不足。
职能部门不能回避自己的任务
房价上涨后，开拓商屡屡违约，购房者向职能部门投诉无果。谢雨锋说，这表示出的是全体社会的诚信体系比较薄弱。“看似有规则，实际上没有，在这种情形下，职能部门不能回避自己的任务，回避了便是不作为。”谢雨锋说，开拓商频繁违约，对大西安的形象也是一种影响，希望干系职能部门，能联合起来，该脱手时就脱手。 本组稿件由华商报 宁军 陈思存 杨德合 魏光敬 卿荣波 李婧 采写
>>评论
以掩护城市品质的名义 减少楼市“负能量”
杨鹏
大概从去年开始，西安房价就处于一起上涨态势。如果说，伴随着房价上涨，开拓商毁约只是个别征象，倒也不必大惊小怪。毕竟，为了利益撕毁条约，这不但是房地产市场独占。只是，当房价已跨过万元关口，可以想象，一旦开拓商毁约，这叫辛辛劳苦攒钱，为了圆住房梦的普通老百姓情何以堪？
要看到，在强大的利益使令之下，精于算计的开拓商实在很明白毁约的本钱与收益孰大孰小，以是，也就不难明得开拓商为何选择“一房二卖”，或者以各种情由拖延交房，乃至逼迫购房者主动退出乃至接管涨价的现实了。
市场经济，按条约办事天经地义，买卖双方必须遵守“左券精神”，而不能随随便便撕毁条约。更须要指出的是，商品房不是普通的商品，房地产市场交易行为，尤须要坚守最少的左券精神。从这个意义上说，开拓商毁约成风，不正解释房地产市场左券化程度有些欠缺？这对付一个城市的诚信环境难道不是一种侵害？
屋子，自古便是保身立命之所，也与每个家庭的财富和生活状况息息相关。人们对付美好生活的神往，无疑包含着住房梦的实现。以是，无论是基于老百姓福祉考量，还是从城市形象和品质培植上讲，都不能放任自流。特殊是在培植俏丽宜居品质西安的本日，一个不被“负能量”缠身的房地产市场，人们才能从中增强相应的得到感、幸福感。
毫无疑问，大多数购房者并不具备和开拓商博弈的能力，而楼市乱象却足以侵害一座城市的品质和形象，基于此，干系部门有必要主动作为，依法、依规约束开拓商行为，以减少楼市“负能量”。
