水电费转售是一个非常普遍的征象，常日物业企业涉及的较多，其税务处理比较繁芜，比如：如何开票、如何分摊、适用税率等。
纳税人在代水电发卖单位收打水电费过程中，同时知足以下条件的，纳税人代收用度属于代收转付行为，代为收取的用度不属于其应税收入。
①受托收费单位不垫付资金；
②水电发卖单位直接向终极客户开具增值税***，或者纳税人受托利用发卖单位的***开具给终极客户。
不能同时知足上述代收转付条件的，代为收取的水、电用度应按照货色转售处理。
实务操作中，物业公司基本不可能代收转付，可行性不大，基本是按照转售来处理。
首先明确一个问题，水的增值税税率为9%，电的增值税税率13%。（后续开票问题涉及）
物业公司转售水电费处理
物业公司转售水费
《关于物业管理做事中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：供应物业管理做事的纳税人，向做事接管方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为发卖额，按照大略单纯计税方法依3%的征收率打算缴纳增值税。相应取得的进项不得抵扣。
转售水的物业公司无论是小规模纳税人还是一样平常纳税人均按照征收率为3%来进行处理增值税。
物业公司转售电费
和转售水的处理截然不同，其增值税的计税依据为全额计税而非差额，按照发卖货色缴纳增值税。
在企业双方均为一样平常纳税人的情形下，一样平常计税方法可以实现税额的通报，不至涌现重复征税的征象。
如果是小规模纳税人转售，抵扣链条就中断了，它向电力公司支付的电费将全部作为本钱，向对方收取的代垫用度要按照3%的征收率打算销项税额，对方也只能凭票抵扣3%的税额，国家将重复征税。
针对这个问题，安徽税局针对增值税一样平常纳税人通过不具有增值税一样平常纳税人资格的经营场所出租方、经营场所物业管理单位向供电企业代购电力产品取得进项税抵扣凭据问题，提出了一个较好的办理方案。
各地干系政策
1.关于核电行业税收政策有关问题的关照（财税[2008]38号 ）
2.关于非直供电力产品开具增值税专用***有关问题的公告（国家税务总局河北省税务局公告2019年第8号）
3.关于非直供电力产品开具增值税专用***有关问题的公告（国家税务总局湖北省税务局、国网湖北省电力有限公司公告2019年第5号）
4.关于代购电力产品***开具问题的公告（安徽省国家税务局公告[2017]3号）
5.关于代购电力产品***利用问题的公告（福建省税务局公告[2018]10号）
工地上转售水电费处理
按照规定，增值税纳税人超出经营范围发卖水电费，可按规定自开或代开增值税专用***。水电表户名的企业按照转售水电，向其他企业收取相应的水电用度计入收入，并开具对应的增值税专用***，取得电力公司和自来水厂开具***作为对应本钱用度，其他利用水电的企业以此为税前扣除凭据，进行相应处理。
1.电费：水电表户名的企业给其他利用水电的企业开具税率13%增值税专用***，同时取得电力公司开具的增值税专用***按规定抵扣进项税额和企业所得税税前扣除。
2.水费：水电表户名的企业给其他利用水电的企业开具征收率3%增值税专用***。同时，根据《国家税务总局关于物业管理做事中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）文件规定，可以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为发卖额，按照大略单纯计税方法依3%的征收率，打算缴纳增值税。个中开具全额的增值税***（含专用***），通过报告表实现差额纳税。
采纳分摊办法处理
根据国家税务总局公告2018年第28号文件的规定，出租方采纳分摊办法的，承租方以出租方开具的其他外部凭据作为税前扣除凭据。个中，其他外部凭据包括但不限于出租方支付水电费取得***复印件、出租方出具水电费分割单或确认单、出租方支付水电费的凭据及房租协议等。
水电表户名的企业采纳分摊办法收打水电费，其他利用水电的企业以水电表户名的企业开具的其他外部凭据，作为税前扣除凭据。此时，水电表户名的企业按照代收代付进行司帐处理。
代收代付水费时，水电表户名的企业自用部分，以取得的增值税专用***为凭据，打算抵扣进项税额。
甲供材办法处理
水电表户名的企业是业主（或者总承包方）自行供应工程施工过程中的水电费，可以按照甲供材选择适用大略单纯计税，总承包方（或者分包方）后续工程结算时，扣除对应的水电费。
在实践中，还常常会有这样的环境：公司将自有办公楼出租一部分。那么，租赁期间所发生的水电用度，该如何向承租方收取？不同的处理办法，税务处理和税负情形不同，企业须要根据实际情形作出选择。
各地实行口径：
我司出租部分商铺给承租人，承租人利用的是我司的水电费，我司在收到承租人水电费后向供水供电公司缴费，***开具举头是我司，这种情形下我司能开出水电分割单给承租人入账吗？水电分割单税局有没规定的格式？
答：根据《国家税务总局关于发布<企业所得税税前扣除凭据管理办法>的公告》（国家税务总局公告2018年第28号）规定：“企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目(以下简称“应税项目”)的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以***(包括按照规定由税务机关代开的***)作为税前扣除凭据...”根据《国家税务总局关于物业管理做事中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定：“供应物业管理做事的纳税人，向做事接管方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为发卖额，按照大略单纯计税方法依3%的征收率打算缴纳增值税。”综上，增值税应税项目应以***作为企业所得税税前扣除凭据。若属于供应物业管理做事的纳税人，转售水可依上述规定按照征收率开具***并报告纳税。若不属于供应物业管理做事的一样平常纳税人，转售水、电应按适用税率开具***并报告纳税。
来源：国家税务总局珠海市金湾区税务局
我司与重庆的某阛阓物业分公司签订办公室租赁协议，由物业公司代收代交水电费，供应给我司水电费公司开具给物业公司的***复印件盖公章及我司应交水电费的收据，不予开具***给我司，该公司的做法是否合理？若合理，我司是否可以所得税税前扣除该用度？
注：该物业分公司没有转供资质。
答：根据《***关于修正<中华公民共和国***管理办法>的决定》(中华公民共和国***令第587号)规定：“《中华公民共和国***管理办法》第十九条 发卖商品、供应做事以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应该向付款方开具***；分外情形下，由付款方向收款方开具***”。
根据国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭据管理办法》的公告（国家税务总局公告2018年第28号）第十九条 企业租用(包括企业作为单一承租方租用)办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、凉气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等用度，出租方作为应税项目开具***的，企业以***作为税前扣除凭据;出租方采纳分摊办法的，企业以出租方开具的其他外部凭据作为税前扣除凭据。
因此，若属于物业公司代收转付水电费，应由水务集团及供电公司开具***给付款方。出租方采纳分摊办法的，按水务集团及供电公司的***复印件和分割单及条约注明分割办法为分割依据。若不属于代收转付，则属于转售水电费，应由物业公司开具转售水电费***作为税前扣除凭据。
来源：厦门市税务局
物业公司代管的项目由物业公司向水务缴交业主自用水费及公共用水用费后再向业主收打水脚及公摊水费，物业公司仅取得水务公司的收据（仅物业自用电开具进项***），故向业主开具收据是否可以？若物业公司必须开具***给业主，由于前期物业公司均未取得进项***，而业主水费缴交普遍滞后，我司开票应如何衔接,是要从现在开始所有收取的水费均开拓票，还是仅对已取得进项***的水费给业主开具***呢？物业公司水费是否适用大略单纯征收，依据是什么呢？
答：物业公司为一样平常纳税人，公摊水费由物业公司实施代收转付，收取公摊水费后转付水务集团，增值税***由水务集团开具给用户。实施代收转付收取的公摊水费按“以委托方名义开具***代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外用度，不征收增值税。
物业公司为小规模纳税人，代收公摊水电费、代收未抄表到户水电费均实施代收转付，收取用户水电费后转付供电公司、水务集团，增值税***由供电公司、水务集团开具给用户。实施代收转付收取的水电费按“以委托方名义开具***代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外用度，不征收增值税。
如果不属于代收转付的情形，应视同转售做事。水务集团向物业公司开具***，物业向业主取得水费时，再由物业公司开具***。根据《国家税务总局关于物业管理做事中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，供应物业管理做事的纳税人，向做事接管方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为发卖额，按照大略单纯计税方法依3%的征收率打算缴纳增值税。
来源：厦门市税务局
我公司为物业公司，我们为业主代收代缴水电费，收取的水电费也是平价收取，没有多罢手续费等其他用度，现在业紧张求我们开具增值税***给他们，我们该当怎么开具？
答：根据《国家税务总局关于物业管理做事中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定文件规定：“供应物业管理做事的纳税人，向做事接管方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为发卖额，按照大略单纯计税方法依3%的征收率打算缴纳增值税。本公告自发布之日起施行。2016年5月1日往后已发生并处理的事变，不再作调度；未处理的，按本公告规定实行。”据此水费您可以开具***但报告时可以选择差额征收。电费这一块并无差额文件规定，建议按照《***管理办法》收款方向付款方进行据实开具。
来源：国家税务总局重庆市税务局
我们是建筑施工单位，现在某个工程项目部发生的电费，支付给发包方了，请我，发包方是一样平常纳税人，如何给我们开拓票，详细政策是什么？
答：根据《***关于修正〈中华公民共和国***管理办法〉的决定》（中华公民共和国***令第587号）规定“第十九条 发卖商品、供应做事以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应该向付款方开具***；分外情形下，由付款方向收款方开具***。 第二十条 所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接管做事以及从事其他经营活动支付款项，应该向收款方取得***。取得***时，不得哀求变更品名和金额。 第二十一条 不符合规定的***，不得作为财务报销凭据，任何单位和个人有权拒收。 第二十二条开具***应该按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖***专用章。” 根据《中华公民共和国增值税暂行条例》规定“第一条 在中华公民共和国境内发卖货色或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务)，发卖做事、无形资产、不动产以及入口货色的单位和个人，为增值税的纳税人，应该依照本条例缴纳增值税。”
因此，若纳税人转售电力可按发卖货色开具***。
来源：云南税务
我司为房地产公司，与建筑总包公司签订总包条约，条约约定施工现场的水电费根据乙方实际花费量，由建筑公司自行承担。但水表、电表因此房地产公司的名义开户的，以是结算水电费时，水电费是由房地产公司先行垫付，***由电力和自来水公司直接开具给房地产公司。建筑总包公司则于结算工程款时向房地产公司支付水电费并索要***，但供水、供电不在房地产公司的经营范围内，问房地产公司在该情形下是否可以开具水电费***给建筑总包公司？开具***税率与供电局和自来水公司同等？
答：纳税人可根据下面规定及企业实际发生的应税行为判断实在用的税率或征收率。一样平常纳税人转售电力，适用的增值税税率为13%。一样平常纳税人转售自来水，适用的增值税税率为9%；如为供应物业管理做事的一样平常纳税人，办理大略单纯计税备案，按照上述规定依照3%的征收率缴纳增值税。一、根据《中华公民共和国***管理办法》及实在行细则的规定，发卖商品、供应做事以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应该向付款方开具***。开具***应该按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖***专用章。单位和个人在开具***时，必须做到按照号码顺序填开，填写项目完好，内容真实，字迹清楚，全部联次一次打印，内容完备同等。因此，收款方应该按照***管理办法规定及企业实际经营业务的内容如实向付款方开具***，填写的项目应完好。其余，如纳税人需增加的税目超出经营范围的，应先联系主管税务机关重新核定，然后自行在开票系统和报告系统查找、增加税目，干系系统操作可咨询系统做事单位。二、根据《***关于破除<中华公民共和国业务税暂行条例>和修正<中华公民共和国增值税暂行条例>的决定》（国令第691号）、《财政部 税务总局关于调度增值税税率的关照》（财税[2018]32号）及《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局 海关总署公告2019年第39号）的干系规定，增值税税率：(一)纳税人发卖货色、劳务、有形动产租赁做事或者入口货色，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。(二)纳税人发卖交通运输、邮政、根本电信、建筑、不动产租赁做事，发卖不动产，转让地皮利用权，发卖或者入口下列货色，税率为9%：1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐;2.自来水、暖气、凉气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品;3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物;4.饲料、化肥、农药、农机、农膜;5.***规定的其他货色。(三)纳税人发卖做事、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。(四)纳税人出口货色，税率为零;但是，***另有规定的除外。(五)境内单位和个人跨境发卖***规定范围内的做事、无形资产，税率为零。税率的调度，由***决定。小规模纳税人增值税征收率为3%，***另有规定的除外。纳税人兼营不同税率的项目，应该分别核算不同税率项目的发卖额;未分别核算发卖额的，从高适用税率。其余，根据《国家税务总局关于物业管理做事中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）的规定，供应物业管理做事的纳税人，向做事接管方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为发卖额，按照大略单纯计税方法依3%的征收率打算缴纳增值税。
来源：广东省12366纳税做事中央
国家税务总局公告2016年第54号（关于物业管理做事中收取的自来水水费增值税问题的公告）：供应物业管理做事的纳税人，向做事接管方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为发卖额，按照大略单纯计税方法依3%的征收率打算缴纳增值税。是否涉及到转售自来水的公司都可以适用该政策？
答：一样平常纳税人、小规模纳税人将房产出租给其他一样平常纳税人利用，出租方向租赁方收取的自来水水费，暂可按照国家税务总局公告2016年第54号的规定选择大略单纯计税方法开票缴税。
来源：安徽省税务局
一样平常纳税人企业向个人租赁房屋，支付的电费如何取得增值税专用***？
答：增值税一样平常纳税人（以下简称一样平常纳税人）通过非一样平常纳税人电表总表单位向供电企业代购电力产品，是指实际耗用电力的一样平常纳税人（以下简称实际用电企业）先将电费支付给电表总表单位，再由电表总表单位支付给供电企业。商业银行、电信企业以外的其他一样平常纳税人通过电表总表单位代购电力的，按以下规定开具增值税专用***：
（一）实际用电企业和电表总表单位双方根据内部电表，定期具名确认承租方生产经营实际耗用情形，共同填制《分割单》，作为提交给供电公司作为向不同发卖工具开具***的凭据。
（二）电表总表单位携带缴纳电费银行回单、电费普通***原件及《分割单》到供电企业办理开票手续。
文件依据：《安徽省国家税务局关于代购电力产品***开具问题的公告》（安徽省国家税务局公告2017年第3号）
来源：安徽国家税务局
我公司承租房屋，出租方系转租他人房屋，按规定向条约的出租房缴纳了租赁期间产生的水电用度，***应由谁开具？
答：可以由收款方按转售处理开具***，也可以由水电部门直接将***开具给实际利用方。
来源：福建国税
整理：金穗源
