编者按：近期中共中心政治局常委、***副***张高丽应邀访问新加坡，分别会见新加坡总统陈庆炎、***李显龙、副***张志贤、副***尚达曼，并与张志贤共同主持天津生态城联合折衷理事会第八次会议，共同见证了双方干系文件签署。剖析人士指出，中新天津生态城是中国、新加坡两国政府计策性互助项目，在中新双边互助不断加强的大背景下，中新天津生态城，乃至滨海新区也愈发受到市场的关注，环绕滨海新区的主题投资值得投资者关注。
中新加强互助
张志贤表示，新中建交25年来，双方互助范围和内容不断扩大，苏州工业园区、天津生态城等项目已成为双方互助的典范。新方愿与中方一道，充分发挥双边互助机制的浸染，不断深化各领域务实互助，积极探索新的互助领域，推动两国互助不断取得新成果。新方将一如既往地支持有关互助项目的培植和发展。
会议指出，天津生态城要坚持绿色发展、创新驱动，着力提升区域的吸引力、竞争力和生命力，加快建成国家绿色发展示范区，努力探索一条集约、高效、智能的新型城镇化道路。
新加坡国家图书馆管理局旗下电子图书馆做事公司Cybrarian Ventures与天津生态城行政委员会签署意向书，借助新加坡的履历发展天津生态城的紧张图书馆。中国银行(行情601988,咨询)新加坡分行则与天津生态城投资开拓有限公司（TECID）签署银企互助意向书，中国银行新加坡分行将为生态城的培植供应30亿公民币的全方位融资配套及干系做事。
新加坡方面表示，天津生态城将在2018年庆祝成立10周年，两国官员为此正积极推展未来三年的事情操持。根据操持，两国将把生态城推展成水资源管理的示范城市及聪慧城市。两国也操持在生态城中心区开辟类似我国滨海花园的中新友好城市花园。此外，双方也操持把生态城打造成绿色建筑示范基地。
中新天津生态城受关注
中新天津生态城是中国、新加坡两国政府计策性互助项目。生态城市的培植显示了中新两国政府应对环球景象变革、加强环境保护、节约资源和能源的决心，为资源节约型、环境友好型社会的培植供应积极的磋商和范例示范。
生态城坐落于天津滨海新区（间隔天津市中央40公里处）。为知足中国城市化发展的需求，占地30平方公里的生态城以新加坡等发达国家的新城镇为样板，将被培植成为一座可持续发展的城市型和谐社区。
在中新双边互助不断加强的大背景下，中新天津生态城，乃至滨海新区也愈发受到市场的关注。从目前来看，投资者可以从两个方向来关注：一是在滨海新区有地皮储备和业务的上市公司将会潜在受益，这部分公司可以重点关注那些现金流充足的公司。二是根据绿色发展的思路，当地的环保类公司同样值得关注，目前天津市与河北省的排污权交易并不生动，市场机制未能得到有效发挥，核定企业污染物/碳排放总量是实现交易的重点，完善的环境监测做事是排放权交易顺利履行的先决条件，本地监测类企业或将最先受益。此外，排放权交易的开展，通过充分利用市场机制推动节能减排，将带动对节能与环保技能产品及做事的需求，利好本地的节能环保企业。#JRJ分页符#
天津港:受益自贸区+京津冀计策的港务龙头
投资要点:
公司是北方港口龙头，作为天津港集团核心A股上市公司，未来会充分受益集团业务创新及资产整合发展计策，盈利向上弹性空间可不雅观；同时，在京津冀一体化计策背景下，天津自贸区审批有望落地兑现，提振公司未来发展预期，建议积极关注，重点推介。
报告择要:
北方港口龙头，未来会充分受益集团创新发展及资产整合。天津港地处环渤海核心位置，2013年完成吞吐量超过5亿吨，集装箱吞吐量超1300万TEU，天津港股份拥有集团50%旁边的优秀资家当务，A股上市公司资源和业务利润霸占集团整体利润的一半，未来会充分受益集团业务创新（发卖业务、金融业务、综合物流做事业务和集装箱）及资产整合（新建业务成熟后注入或集团整体资产整合）推进，盈利向上弹性空间可期。
港口进入平稳发展，改革和装卸费率提升是内生增长关键。国家随着海内经济下行压力加大，内贸业务受到影响，未来国际贸易仍将延续缓慢复苏，整体看未来港口行业吞吐增速会坚持在个位数；海内港口装卸费率相对处于外洋的1/4-1/3，随着未来竞争互助格局稳定，仍有上行空间，其余一个潜在催化行业盈利改进的是国企改革，稠浊所有制（员工持股等）都有望促进行业效率提升、盈利能力向好。
天津自贸区和京津冀两大计策提振未来发展预期。国家高层形成共识加速推进自贸区计策背景下，作为北方的经济和航运中央，天津自贸区落地可期，未来创新特色或在金融领域（建立更加符合市场经济哀求的金融组织体系、金融市场体系、金融监管体系和金融生态***；同时，受京津冀一体化计策推进，北京会强化都城功能，天津作为两个核心之一，未来有望承接更多的功能定位。
估量2014-16年净利润分别为11.7，13.0和14.5亿元，同比增长9.7%，10.7%和11.7%，对应EPS分别为0.70，0.77和0.86元，对应该前股价为27.5x14PE和24.9x15PE，估值高于可参照港口，考虑到天津自贸区有望近期获批落地以及未来资产整合预期，坚持“增持”评级。#JRJ分页符#
中储股份:站在自贸区与国企改革交叉的风口
天津自贸区获批，仓储资产迎来重估时段:12月12日，天津自贸区获批，京津冀一体化转移北京生产企业目标将加速落地。公司仓储总面积约为650万平方米，个中天津120万平方米，河北廊坊30万平方米，仓储资产代价有望得到重估。公司在2013年完成布局，将北京中储分公司售回母公司，并设立南京中储房地产开拓公司与天津中储实业开拓公司，前者在2014年5月被***得到投资收益3.2亿元，后者布局天津房地产开拓，天津唐家口分公司1953年景立，占地面积6.2万平方米，毗邻天津市中央，相应项目已经完成商户清场与方案设计，估量“南京模式”有望复制至天津自贸区，终极项目方案创造的投资收益与政府补助超预期概率较高。
国企改革加速推进，计策投资与员工持股双轮驱动:2014年8月，公司拟向普洛斯定向增发转让15.3%股权，引入后者做为战投，开启央企稠浊所有制改革，估量将涌如今年底或明年初的第二批央企改革名单中；国资委改革局王润秋副局长曾于今年6月前往公司股东诚通集团调研员工持股情形，并与参会职员谈论做法成效、机制转变等实操内容。非公开拓行后，公司拟与普洛斯成立合伙公司（公司股权占比51%）深度参与物流地产，结合公司拿地上风与普洛斯管理上风。
要地本地交通网络渐成，代价重估与资产证券化点燃新增长:PPP项目热潮完善城际交通，四横四纵高铁15年估量通车3500公里，东西向为主，打通中国横纵经脉，节点城市仓储代价凸显。公司在郑州、西安、成都占地面积共计80万平方米，有望在未来2-3年重复“南京模式”，目前转型已见曙光，将以重估与证券化融资点燃新发展。
投资建议:买入-A投资评级，6个月目标价13元。我们估量公司2014年-2016年的收入增速分别为2.0%、7.0%、11%，净利润增速分别为50%、-9.3%、38.7%，发展性突出；调高至买入-A投资评级，6个月目标价为13元，相称于2014年48倍动态市盈率。
风险提示:物流地产转型低于预期，普洛斯互助进程缓慢#JRJ分页符#
天保基建:上半年公司古迹平稳增长
2013年上半年，公司实现业务收入5.43亿元，同比增长4.42%；业务利润1.01亿元，同比增长16.01%；归属母公司所有者净利润8182.98万元，同比增长11.5%；基本每股收益0.1200元。
报告期内，公司实现业务利润、利润总额和归属母公司股东净利润分别为10，053.69万元、11，230.69万元和8，182.98万元，同比分别增长16.01%、16.51%和11.5%，报告期内公司业务利润有所增长紧张是受海内房地产市场回暖，以及公司调度项目开拓重点，加大发负责度所致。利润总额、净利润同比均有所增幅也紧张受业务利润增长的影响。
期间用度掌握能力有所低落。期内公司期间用度率6.04%，同比增加0.67个百分点。个中，公司发卖用度为1，250.72万元，比上年同期增加692.84万元，增长124.19%，紧张缘故原由是报告期内发卖做事用度、广告宣扬费、售楼处折旧等增加。管理用度为2，127.58万元，比上年同期减少181.01万元，低落7.84%，紧张缘故原由是报告期内业务招待费、办公费等减少。财务用度为-96.03万元，比上年同期减少23.64万元，低落32.66%，紧张缘故原由是利息收入的增长高于利息支出的增长。
项目预售情形良好，古迹锁定性强。期内公司发卖商品、供应劳务收到的现金流入为7.03亿元，同比增长145.95%，经营现金回流情形显著好于上年同期，项目预售情形良好。期末预收账款为5.07亿元，同比增长133.48%，预收账款为2012年结算收入的183.32%，2013年纪迹锁定性较强。
公司目前地皮储备紧张集中于滨海新区和空港经济区核心区区域，地皮储备质量较高。根据目前市场发卖和开拓进度，公司拥有地皮储备建筑面积达百万平米，可担保未来3-5年开拓，为持续发展供应必要的资源保障。报告期内，房地产市场延续去年的回暖走势，为此公司积极调度经营发展策略，根据不同的目标市场人群，对项目进行精准定位，个中新建的23万平米B01项目中以90平米以下小户型为主，用以知足市场刚性需求。
接盘爱国者项目。今年2月，公司全资子公司天津天保房产拟接手天津爱国者家当园培植发展有限公司拥有的位于空港经济区华旗资讯生产研发基地项目，项目在基本完成建筑主体施工后工程处于结束状态，收购价格为1.15亿元。我们认为，该项目地理位置具有上风，处于空港经济区核心位置，且周边配套完善，在完成在建项目转让后公司可尽快的进行后期培植和发卖，有利于资金的回笼。截止报告期内，双方已签订收购协议，目前项目已开工培植，并开始动手招商发卖等前期事情。
盈利预测与投资评级:我们估量公司2013-2014年的每股收益分别为0.28元、0.29元，按2013年8月2日收盘价格测算，对应动态市盈率分别为16倍、15倍，坚持“增持”的投资评级。
风险提示:房地产行业调控韶光长于预期的风险；公司房地产项目发卖和结算进度低于预期的风险。#JRJ分页符#
天津松江:持续加码投资，抢占区域良机
事宜回顾
2015年5月14日，公司公告称第八届董事会第三十四次会议审议通过了2015年度非公开拓行股票预案，公司拟以不低于8.38元/股的价格非公开拓行不超过3.22亿股，召募资金总额不超过27亿元，用于增资天津恒泰汇金融资租赁有限公司，投资天津市东疆港休闲街项目、天津市南开区东南角地块项目，并偿还银行贷款及其他有息债务。
事宜点评
加码优质项目投资，抢占自贸区政策红利。
本次非公开拓行召募金额中的16亿元将投向公司位于东疆港保税区一岛配套做事区内的商业项目和南开区和平路的综合体项目。个中东疆港休闲街项目方案建筑面积6.5万平米，紧张业态为商业和餐饮，操持总投资8.6亿元，估量实现发卖收入11亿元，税后利润1.1亿元。南开区综合体项目方案建筑面积5.9万平米，紧张业态包括商业和办公，操持总投资15.8亿元，估量实现发卖收入19.8亿元，税后利润1.6亿元。两个项目的预期发卖收入总额达30亿元，高于公司去年业务收入的总额的25.5亿元，对公司未来几年发卖目标的完成具有较强的支撑浸染。
两个操持投资项目分别位于天津市的传统核心区以及发展潜力较大的自贸区。核心区优质项目的稀缺性为项目的投资收益和资产升值供应保障，而天津自贸区的良好发展机遇以及京津冀一体化的加速推进为项目的开拓前景激活了想象空间。公司可以通过加速项目布局把握政策机遇，树立品牌上风，享受区域代价提升所带来的红利。
借力政策东风，加速布局融资租赁业务
根据中国租赁同盟近期发布的《2014年融资租赁业发展报告》，2014年全国融资租赁条约余额约3.2万亿元，同比增长52.4%，个中金融租赁条约同比增长51.2%，外商租赁条约同比增长63.6%。我国融资租赁行业正式步入快速发展的轨道，估量2020年市场规模达到12万亿元。
作为我国北方的唯一自贸区以及京津冀协同发展的对外开放平台，天津自贸区拥有完全的贸易、金融、商业等当代做事业配套以及雄厚的家当根本和区位上风，为融资租赁的发展创造了极其便利的条件。2014年9月以来，《关于在全国开展融资租赁货色出口退税政策试点的关照》和《关于加快我市融资租赁业发展的履行见地》先后出台，全方位促进行业发展。而良好的政策形势和发展前景也将进一步推动公司融资租赁业务板块实力的提升，加强对家当链上游的影响力，降落其他业务融资本钱，创造新的利润增长点。估量本次增资完成后，控股公司恒泰汇金未来三年的均匀净利润将达到5071.25万元。
改进成本构造， 降落财务风险
截止到2015年一季末，公司资产负债率为82.91%，高于行业均匀水平的74.77%，流动资金与一年内到期债务的比值为0.84，偿债压力处于行业较高水平。公司的资金链压力紧张源于发卖古迹的持续下滑，数据显示公司发卖商品、供应劳务收到的现金从2010年的33.9亿元逐年下滑至去年的8.7亿元，经营现金净流量连续5年为负值，预收款项连续3年大幅低落，2015年一季末预收款项期末值仅为2.9亿元。这次非公开拓行能够在一定程度上改进成本构造，降落资金风险，为公司项目扩展供应财务空间，但是长期来看，加速项目周转，提升管理水平和赢利质量才能从根本上缓解公司的经营压力。
古迹弹性空间较大，未来不愿定性较高
一季度发卖商品现金流入达7.4亿元，同频年夜幅增长265%，靠近14年整年8.7亿元的水平，显露触底回升的态势，考虑到二三季度市场总体复苏形势基本确立，公司短期很可能实现古迹反转。但是这次非公开拓行数额较大，占当前总股本的比重高于三分之一，按发行数量上限稀释后控股股东滨海控股的持股比例将从47.63%降至35.43%，大股东未表明参与认购，在一定程度上反响了大股东的信心不敷。此外考虑到发行价格处于历史较高水平，限售期为12个月，按发行数量上限打算每股收益的紧缩幅度约为25%，未来短期对股价的稀释浸染较为显著，建议投资者谨慎持有。
风险提示。
行业复苏不及预期；天津市商业地产总体供应量较大，空置率较高，公司商业项目去化面临一定压力；过往3年发卖数据逐年下滑，资金链压力显著，可售资源不敷，未来古迹存在一定不愿定性。#JRJ分页符#
海泰发展:项目储备丰富，财务稳健
2012年一季度，公司实现业务收入2.4亿元，同比增长11.21%；业务利润1740.91万元，同比低落35.14%；归属母公司所有者净利润1295.4万元，同比低落37.99%；基本每股收益0.02。
公司基本面概述:公司目前业务紧张包括工业房地产开拓与运营、科技家当投资和孵化做事等。大股东天津海泰控股集团是天津市滨海高新区国有资产运营管理者，集团紧张依托天津高新区的自身上风，卖力对园区地皮进行统一的开拓培植和招商引资；对高新技能的研发和家当化风投和全程孵化做事。作为集团旗下唯一上市公司，海泰发展能得到集团支持，是滨海高新区的紧张开拓培植者，在获取地皮资源方面具有上风，海泰发展也将随着滨海高新区进入本色开拓阶段而取得新的拓展。
财务状况剖析:本期，公司的综合毛利率为15.11%，较去年同期减少10.88%；期间用度率为5.79%，同比低落0.57%。
本期末公司拥有货币资金6.45亿元元，同比减少31.87%；短期借款和一年到期非流动负债合计3.30亿元，资产负债率为41.13%，剔除预收款项后的资产负债率为38.90%；预收款项占业务收入5.36%，公司财务构造稳健，没有偿债压力。
项目储备丰富，未来古迹有保障。2011年，公司在原有地皮储备根本上，通过参加地皮利用权和产权竞买等办法，购买了滨海新区一宗地、天津百竹科技家当发展有限公司100%股权及天津滨海齐泰投资有限公司100%股权，新增位于滨海新区地皮储备面积20多万平方米，为公司工业地产的发展供应了充分保障。公司在建项目有“BPO基地”、“海泰精工”、“海泰创意科技园”、“滨海高新区标准厂房示范园”、“蓝海科技园”等100多万平方米重点工程项目。
我们估量公司2012-2013年的每股收益分别为0.15元、0.16元，按2012年4月24日收盘价格5.46元测算，对应动态市盈率分别为37倍、35倍。坚持“增持”的投资评级。
风险提示:当心房地产调控期间发卖不达预期风险。
