在代理发卖条约的情形下，房地产企业应如何进行税务处理？要看房地产企业与房产经纪公司在代理发卖条约中如何约定的代理发卖办法和做事价格条款有关系。
为了更好的发卖房地产企业开拓产品，节约本钱，越来越多的房地产企业选择房产经纪公司代理发卖其开拓产品。基于此，房地产企业与房产经纪公司一定会签订开拓产品代理发卖条约。在代理发卖条约的情形下，房地产企业应如何进行税务处理？要看房地产企业与房产经纪公司在代理发卖条约中如何约定的代理发卖办法和做事价格条款有关系。基于条约与企业的税务处理相匹配的事理，代理发卖条约决定了业务税和企业所得税的处理。详细剖析如下:
（一）税收政策法律依据
1、企业所得税纳税责任韶光确认的税收政策依据
根据《房地产开拓经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条第（四）项的规定，房地产企业采纳委托办法发卖开拓产品的，应按支付手续费办法、视同买断办法、基价（保底价）并实施超基价双方分成办法和包销办法等四种委托代销办法进行企业所得税收入的实现：
（1）采纳支付手续费办法委托发卖开拓产品的，应按发卖条约或协议中约定的价款于收到受托方已销开拓产品清单之日确认收入的实现。
（2）采纳视同买断办法委托发卖开拓产品的，属于企业与购买方签订发卖条约或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订发卖条约或协议的，如果发卖条约或协议中约定的价格高于买断价格，则应按发卖条约或协议中约定的价格打算的价款于收到受托方已销开拓产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情形中发卖条约或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订发卖条约或协议的，则应按买断价格打算的价款于收到受托方已销开拓产品清单之日确认收入的实现。
（3）采纳基价（保底价）并实施超基价双方分成办法委托发卖开拓产品的，属于由企业与购买方签订发卖条约或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订发卖条约或协议的，如果发卖条约或协议中约定的价格高于基价，则应按发卖条约或协议中约定的价格打算的价款于收到受托方已销开拓产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从发卖收入中减除；如果发卖条约或协议约定的价格低于基价的，则应按基价打算的价款于收到受托方已销开拓产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订发卖条约的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开拓产品清单之日确认收入的实现。
（4）采纳包销办法委托发卖开拓产品的，包销期内可根据包销条约的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未***的开拓产品，企业应根据包销条约或协议约定的价款和付款办法确认收入的实现。
2、发卖佣金的企业所得税和增值税处理的税收政策依据
（1）发卖佣金企业所得税处理的政策依据
根据《财政部 国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的关照》（财税[2009]29号）第一条第二款的规定，非保险企业与具有合法经营资格中介做事机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订做事协议或条约确认的收入金额的5%打算的手续费及佣金支出限额准予在企业所得税前扣除，超过做事协议或条约确认的收入金额的5%打算的手续费及佣金支出不准许在企业所得税提高行扣除。财税[2009]29号第二条规定：“企业以现金等非转账办法支付的手续费及佣金不得在税前扣除”。第五条规定：“企业支付的手续费及佣金不得直接冲减做事协议或条约金额，并如实入账。
（2）发卖佣金增值税处理的政策依据
根据《发卖做事、无形资产、不动产注释》的规定，所谓的“经纪代理做事”是指各种经纪、中介、代理做事。包括金融代理、知识产权代理、货色运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。同时财税[2016]36号附件2：《业务税改征增值税试点有关事变的规定》第一条第（四）项第4款的规定，经纪代理做事，以取得的全部价款和：价外用度，扣除向委托方收取并代为支付确当局性基金或者行政奇迹性收费后的余额为发卖额打算缴纳增值税。
3、增值税纳税责任韶光确认的税收政策依据
根据财税〔2016〕36号附件1：《业务税改征增值税试点履行办法》第四十一条第（一）项的规定，增值税纳税责任韶光详细规定如下：纳税人供应应税做事并收讫发卖款项或者取得索取发卖款项凭据确当天。个中“收讫发卖款项”是指纳税人发卖做事、无形资产或者不动产过程中或者完成后收到款项。“取得索取发卖款项凭据确当天”是指书面条约确定的付款日期；未签订书面条约或者书面条约未确定付款日期的，为做事、无形资产转让完成确当天或者不动产权属变更确当天。基于此规定，房地产企业发卖开拓产品的增值税纳税责任韶光是开拓产品发卖条约中约定的开拓产品移交的韶光，如果发卖条约中未约定移交韶光，则是房地产实际移交或交钥匙的韶光。
（二）代销条约中不同代销办法约定的税务处理（四个案例解析）
案例剖析1
支付手续费办法代销条约的财税处理
甲房地产公司2016年开拓住宅小区，与A房屋发卖公司签订代理发卖条约，条约约定：A公司按发卖额5%收取手续费。2017年9月， A公司将发卖清单提交给甲公司时，共发卖房屋2000平方米，每平方米5000元（含增值税）。并按条约约定转交售房款950万元。基于此代理发卖条约，请剖析甲公司和A房屋发卖公司的账务和税务处理。
（1）甲公司的财务处理（单位：万元）
借：银行存款 950
发卖用度 47.2
应交税费——应交增值税（增值税进项税）2.8
贷：发卖收入 900.9
应交税费——应交增值税（增值税销项税）99.1
（2）甲公司的增值税和企业所得税纳税责任韶光
A公司2017年9月将发卖清单提交给甲公司时，增值税和企业所得税的纳税责任韶光是2017年9月，确认收入是1000万元（含增值税），而不是950万元（含增值税）。
（3）A公司的账务处理为：
借：其他搪塞款——甲公司 50
贷：主营业务收入——代理发卖收入 47.2
应交税费——应交增值税（增值税销项税）2.8
（4）A公司的税务处理为：
A房屋发卖公司开据经纪代理业6%的增值税专用***50万元给甲房地产公司作为发卖用度途理，按照50万元（含增值税）确认收入缴纳增值税和企业所得税。
案例剖析2
视同买断办法代销条约的财税处理
甲房地产公司2016年开拓住宅小区，与B房屋发卖公司签订代理发卖条约，条约约定：B公司采纳买断办法代理发卖开拓产品，买断价为每平方米4500元，发卖时由委托方、受托方、买方共同签订协议。2017年9月，B公司将开拓产品发卖清单提交给甲公司时，发卖房屋2000平方米，均匀售价5000元（含增值税），实现发卖收入1000万元（含增值税）。请剖析甲公司和B房屋发卖公司的账务和税务处理。
（1）甲公司的账务处理（单位：万元）
借：银行存款 900（按买断价打算）
发卖用度 94.33
应交税费——应交增值税（增值税进项税）5.67
贷：发卖收入 900.9
应交税费——应交增值税（增值税销项税）99.1
（2）甲公司的增值税和企业所得税纳税责任韶光
甲公司在2017年9月，B公司将开拓产品发卖清单提交给甲公司时确认收入1000万元（含增值税）作为增值税和企业所得税的纳税责任韶光。
（3）B公司的账务处理（单位：万元）
借：其他搪塞款——甲公司 100
贷：主营业务收入——代理发卖收入 94.33
应交税费——应交增值税（增值税销项税）5.67
（4）B公司的税务处理为：
B房屋发卖公司开据经纪代理业6%的增值税专用***100万元（含增值税）给甲房地产公司作为发卖用度途理，按照100万（含增值税）元确认收入缴纳增值税和企业所得税。
案例剖析3
超基价分成办法代销条约的财税处
甲房地产公司2016年开拓住宅小区，与C公司采纳基价（保底价）并实施超基价双方分成办法委托发卖开拓产品。条约约定：发卖保底价4500元，并由C公司直接与客户签订发卖条约，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2017年9月C公司提交发卖清单时，发卖房屋2000平方米，均匀售价5000元，实现发卖收入1000万元（含增值税）。请剖析甲公司和C公司房屋发卖公司的账务和税务处理。
(1)甲公司的账务处理（单位：万元）
C公司代理业务发卖额为2000×4500＋（5000－4500）×2000×100%＝1000（万元），这里关键点在于开拓商支付给受托方的分成额（5000－4500）×2000×30%＝30（万元）不得直接从收入中扣除。
借：银行存款 900万元（按保底价打算）
发卖用度 28.3
应交税费——应交增值税（增值税进项税）1.7
贷：发卖收入 900.9
应交税费——应交增值税（增值税销项税）99.1
（2）甲公司的业务税和企业所得税纳税责任韶光
2017年9月C公司提交发卖清单给甲公司时，甲公司确认收入1000万元(含增值税)作为增值税和企业所得税的纳税责任韶光。
（3）C公司的账务处理（单位：万元）
借：其他搪塞款——甲公司 30
贷：主营业务收入——代理发卖收入 28.3
应交税费——应交增值税（增值税销项税）1.7
（4）C公司的税务处理为：
C房屋发卖公司开据经纪代理业6%的增值税专用***30万元给甲房地产公司作为发卖用度途理，按照30万元（含增值税）确认收入缴纳增值税和企业所得税。
案例剖析1
包销办法代销条约的财税处理
甲房地产公司2016年开拓住宅小区，，与D公司采纳包销办法签订代理发卖条约。条约约定：（1）D公司包销甲公司2000平方米房屋，以每平方米发卖价4500元向甲房地产公司结账；（2）如果截止到2017年9月15日发卖不完，房屋归D公司，并由D公司于期满日起10日内付清房款。（3）由受托方与客户签订售房条约。截止到2017年9月尾，D公司提交发卖清单时，当月发卖房屋1700平方米，均匀售价5000元，还有300平方米未售出。请剖析甲公司和D房屋发卖公司的账务和税务处理。
（1）甲公司的账务处理为：
D公司代理业务发卖额为5000×1700＋300×4500＝985（万元）。
借：银行存款 900
发卖用度 80.2
应交税费——应交增值税（增值税进项税）4.8
贷：发卖收入 887.4
应交税费——应交增值税（增值税销项税）97.6
（2）甲公司的税务处理
2017年9月D公司提交发卖清单给甲公司时，甲公司确认收入985万元（含增值税），作为增值税和企业所得税的纳税责任韶光。甲公司给业主开发卖不动产***850万元（含增值税），给D公司开发卖不动产***135万元（含增值税。
（3）D公司的账务处理（单位：万元）
在条约期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其本色是房产开拓企业将房屋发卖给包销商。
借：其他搪塞款——甲公司 80.2
贷：主营业务收入——代理发卖收入 85
应交税费——应交增值税（增值税销项税）4.8
（4）D公司的税务处理
D房屋发卖公司开经纪代理做事6%的增值税专用***。85万元给甲房地产公司作为发卖用度途理，按照85万元（含增值税）确认收入缴纳增值税和企业所得税。
